Nadlan Capital Group – Financiación para inversores extranjeros en el mercado estadounidense
¿Qué es BRRRRR?
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir
BRRRR es un acrónimo que significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir. Es una estrategia de inversión inmobiliaria que implica una serie de pasos para adquirir, mejorar y aprovechar propiedades para la creación de riqueza a largo plazo. La estrategia es particularmente popular entre los inversores inmobiliarios que buscan crear una cartera de propiedades generadoras de ingresos. A continuación se muestra un desglose de cada paso de la estrategia BRRRR y cómo desempeñan el papel las hipotecas:
Comprar
Los inversores comienzan identificando y comprando una propiedad en dificultades o infravalorada. Podría tratarse de una propiedad que necesita renovación, una ejecución hipotecaria o una propiedad por debajo del valor de mercado.
Rehab
Después de adquirir la propiedad, los inversores realizan las renovaciones y mejoras necesarias para aumentar su valor. El objetivo es mejorar el atractivo de la propiedad y el potencial de ingresos por alquiler.
Alquilar
Una vez finalizadas las renovaciones, la propiedad se alquila a los inquilinos. Los ingresos por alquiler ayudan a cubrir los gastos corrientes, incluidos los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los costos de mantenimiento.
Refinancia
Una vez rehabilitada y alquilada la propiedad, los inversores buscan refinanciar los costos iniciales de compra y renovación con una nueva hipoteca. El refinanciamiento se basa en el aumento del valor de tasación de la propiedad, que es resultado de las mejoras realizadas.
⦿ La nueva hipoteca obtenida mediante refinanciación amortiza los préstamos originales de adquisición y renovación. Los inversores buscan una hipoteca que cubra una parte significativa de su inversión total en la propiedad.
⦿ La hipoteca refinanciada idealmente tiene términos más favorables, como una tasa de interés más baja, lo que puede mejorar el flujo de caja.
Repetición:
Con los ingresos del refinanciamiento, los inversores pueden repetir el proceso utilizando los fondos para adquirir y renovar otra propiedad. Esto permite a los inversores reciclar su capital y crear una cartera de propiedades generadoras de ingresos con el tiempo.
Puntos clave sobre hipotecas y BRRRR
Hipoteca inicial
El primer paso consiste en obtener una hipoteca inicial para comprar la propiedad. Esta hipoteca cubre el coste de adquisición y los inversores suelen buscar opciones de financiación con condiciones favorables.
Financiamiento de rehabilitación
Dependiendo del alcance de las renovaciones, los inversores pueden utilizar opciones de financiación adicionales, como préstamos de construcción o fondos personales, para cubrir los costos de rehabilitación.
Refinanciación de hipoteca
El paso de refinanciamiento implica obtener una nueva hipoteca basada en el valor mejorado de la propiedad. Esta nueva hipoteca cancela la hipoteca inicial y cualquier financiamiento adicional utilizado para renovaciones.
Relación préstamo-valor (LTV)
El éxito de la estrategia BRRRR a menudo depende de lograr una relación préstamo-valor favorable durante el refinanciamiento. Los prestamistas suelen tener ratios LTV máximos y los inversores pretenden refinanciar en un ratio que les permita acceder a una parte significativa de su capital invertido.
Consideraciones sobre el flujo de caja
Los inversores deben analizar cuidadosamente el flujo de caja potencial de la propiedad después de la refinanciación para garantizar que los ingresos por alquiler cubran los pagos de la hipoteca y otros gastos.
Uso de la venta al por mayor como herramienta con BRRRR
Colaborar con un mayorista de bienes raíces mientras se implementa el método BRRRR puede ser un enfoque estratégico para encontrar propiedades con valor inferior al de mercado que necesitan rehabilitación. Aquí hay una guía paso a paso sobre cómo trabajar con un mayorista para ejecutar la estrategia BRRRR:
Construya relaciones con mayoristas
Establezca contactos con mayoristas de bienes raíces locales o únase a grupos de inversión en bienes raíces para conectarse con personas que se especializan en encontrar propiedades en dificultades.
Comunique claramente sus criterios BRRRR
Comunique claramente sus criterios para las ofertas BRRRR al mayorista. Esto incluye la ubicación deseada, el tipo de propiedad, el precio de compra, los costos estimados de renovación y el valor potencial después de la reparación (ARV).
Establecer una relación y un acuerdo
Construir una relación con el mayorista basada en la confianza y la transparencia. Considere formalizar la relación con un acuerdo escrito que describa sus criterios, las responsabilidades del mayorista y los acuerdos de compensación.
Reciba clientes potenciales de propiedades del mayorista
Los mayoristas le proporcionarán pistas sobre propiedades potenciales que cumplan con sus criterios BRRRR. A menudo se trata de propiedades en dificultades que pueden adquirirse a un precio inferior al del mercado.
Evaluar propiedades
Realizar una debida diligencia exhaustiva en cada propiedad proporcionada por el mayorista. Evalúe el estado de la propiedad, las necesidades de renovación y el ARV potencial. Verifique que los números se alineen con sus objetivos de inversión BRRRR.
Negociar con el Mayorista
Negociar con el mayorista para asegurar la propiedad a un precio que permita una estrategia BRRRR rentable. Analice los honorarios del mayorista y asegúrese de que el trato general cumpla con sus objetivos financieros.
Realizar rehabilitación y renovaciones
Una vez que haya adquirido la propiedad, continúe con la rehabilitación y las renovaciones. Trabaje con contratistas para garantizar que las mejoras agreguen valor a la propiedad.
Administrar la propiedad como alquiler
Una vez completadas las renovaciones, haga la transición de la propiedad a alquiler. Esto genera ingresos por alquiler, lo que ayuda a cubrir los gastos corrientes y mejorar el rendimiento financiero general de la propiedad.
Administrar la propiedad como alquiler
Trabaje con un prestamista para iniciar el proceso de refinanciamiento. Proporcione documentación sobre la mejora del valor de la propiedad, los ingresos por alquiler y su perfil financiero general.
Refinanciar para retirar capital
Con un refinanciamiento exitoso, debería poder retirar una parte significativa de su capital invertido, idealmente logrando una relación préstamo-valor (LTV) que se alinee con sus objetivos.
Repite el proceso
Continuar trabajando con el mayorista para identificar y adquirir oportunidades BRRRR adicionales. A medida que recicla su capital mediante la refinanciación, puede repetir el proceso para crear una cartera de propiedades generadoras de ingresos.
Escalar y diversificar
Considere ampliar su cartera BRRRR y diversificarla en diferentes propiedades y vecindarios. Esto puede ayudar a distribuir el riesgo y mejorar la estabilidad general de su cartera de inversiones inmobiliarias.
Ejemplo de BRRRR de nuestros estudiantes mayoristas
Nuestro estudiante mayorista ubicó un dúplex
Unidades de alquiler:
2. Totalmente Alquilado.
Renta bruta:
$1000 por unidad.
Renovación necesaria:
No.
Monto de compra del contrato:
$ 75,000.
Precio final del contrato después de la inspección:
$70,000
Rendimiento bruto con valor de mercado:
($2000 X 12) / $150,000 = 16%
Rendimiento bruto con precio de contrato:
($2000 X 12) / $70,000 = 34%
Nuestro estudiante tenía dos estrategias en mente
Estrategia A
Estrategia A: Venta al por mayor del contrato
⦿ A través de nuestra Red de Inversionistas, el Estudiante Localizó un Comprador por $96,000.
⦿ Beneficio del comprador: = $150,000 - $96,000 = $54,000
⦿ La ganancia del estudiante: $150,000 - $70,000 = $26,000
Estrategia B
Estrategia B: BRRRR: la estrategia elegida y preferida
⦿ El estudiante compra la propiedad por $70,000
⦿ Después de 6 meses de período de maduración, refinanció la propiedad por el valor de mercado de $150,000 con un LTV del 80%
⦿ Ganancia del estudiante: ($150,000 * 0.8 = $120,000) - $70,000 = $50,000
⦿ Beneficio adicional de $50,000 - $26,000 = $24,000
⦿ El estudiante se queda con la propiedad y tiene un flujo de efectivo de $1,000 después de gastos.