Al solicitar una hipoteca, ya sea para una vivienda principal, una segunda residencia o una propiedad de inversión, normalmente deberá afrontar gastos de cierre. Una parte importante de estos gastos corresponde a las comisiones del prestamista hipotecario , que son los cargos por los servicios prestados directamente por la entidad financiera que le otorga el préstamo. Estas comisiones son independientes de las comisiones de terceros, como los gastos de tasación e inspección de la vivienda, que se abonan a empresas ajenas al prestamista.
En promedio, los costos de cierre, incluyendo las comisiones del prestamista y de terceros, pueden oscilar entre el 2% y el 5% del monto total del préstamo. La cifra exacta dependerá de diversos factores, como la ubicación y las especificaciones del préstamo.
¿Qué son las tarifas de los prestamistas?
Al solicitar una hipoteca, su entidad financiera le entregará un Estimado de Préstamo que detalla los costos de cierre, incluyendo las comisiones del prestamista hipotecario . Estas comisiones suelen aparecer en las secciones denominadas "costos del préstamo" y "otros costos" del formulario del Estimado de Préstamo.
Las tarifas más comunes de los prestamistas incluyen:
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Tasa de solicitud
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Tasa de originación
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Cuota de procesamiento
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Tasa de informe de crédito
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Tarifa de suscripción
Es fundamental revisar y comparar estas comisiones con cada prestamista al buscar una hipoteca. Algunos prestamistas pueden indicar las comisiones por adelantado, desglosándolas en cargos individuales. Otros pueden presentar una comisión combinada o un costo total, como incluir el informe crediticio y las comisiones de suscripción en la comisión de apertura. Cuando reciba su Estimación de Préstamo, las comisiones estarán desglosadas para que pueda ver exactamente cuánto cuesta cada una.
Además de las tarifas del prestamista, existen costos de cierre típicos de terceros que deberá cubrir, como la tarifa de tasación, la tarifa de inspección de la vivienda, el seguro de título, los impuestos a la propiedad, el seguro para propietarios y el seguro hipotecario privado (PMI).
¿Son las tarifas de los prestamistas hipotecarios lo mismo que los puntos de descuento?
Aunque las comisiones hipotecarias y los puntos de descuento puedan parecer similares, difieren en su propósito y carácter opcional. Los puntos de descuento son una forma opcional de comisión que el prestamista puede pagar por adelantado para reducir su tasa de interés hipotecaria. Un punto de descuento suele costar el 1 % del monto del préstamo y reduce la tasa de interés en un 0.25 %.
Por ejemplo, si tiene una hipoteca de $400,000 con una tasa de interés del 6.5%, pagar un punto de descuento (es decir, $4,000) al cierre reducirá su tasa de interés al 6.25%. La diferencia clave radica en que, si bien puede optar por pagar puntos de descuento, otras comisiones del prestamista (como las de solicitud o informe crediticio) son obligatorias y forman parte de su estructura de comisiones.
¿Cuánto son las comisiones de los prestamistas hipotecarios?
Las comisiones de las entidades hipotecarias suelen oscilar entre el 1 % y el 2 % del importe total del préstamo. Sin embargo, este porcentaje puede variar según la entidad y los servicios incluidos en las comisiones.
Por ejemplo:
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La comisión de apertura suele oscilar entre el 0.5% y el 1%.
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Algunos prestamistas pueden cobrar una tarifa fija de 500 dólares por la solicitud, mientras que otros pueden eximir por completo de esta tarifa.
Si bien puede encontrar ofertas de préstamos “sin costo”, a menudo vienen con una tasa de interés más alta o los costos de cierre se incluyen en el saldo de su préstamo.
¿Quién paga las tarifas del prestamista?
En la mayoría de los casos, el comprador cubre los gastos de la hipoteca, ya que es quien solicita el préstamo. Sin embargo, los gastos de cierre son negociables entre el comprador y el vendedor. En algunos casos, los vendedores pueden contribuir con una parte de los gastos de cierre, que suele oscilar entre el 3 % y el 9 % del precio de compra de la vivienda, dependiendo del tipo de préstamo y de si se trata de una vivienda principal o una propiedad de inversión.
Algunos compradores también pueden solicitar al prestamista la exención o reducción de ciertas comisiones. Si tiene un buen historial crediticio, podría negociar comisiones más bajas con el prestamista. Además, en un mercado competitivo, los prestamistas pueden ofrecer incentivos, como cubrir parte de los costos de cierre, para atraer a los prestatarios.
¿Es posible financiar las comisiones del prestamista en la hipoteca?
Sí, las comisiones del prestamista pueden financiarse con su hipoteca. Esto significa que dichas comisiones se suman al saldo del préstamo y usted pagará intereses sobre ellas durante la vigencia del mismo. Si bien esta opción puede hacer que los costos iniciales sean más manejables, a menudo resulta en una cuota hipotecaria ligeramente mayor a largo plazo.
Por ejemplo, si incluye $3,000 en comisiones del prestamista en su hipoteca, no solo deberá el saldo principal del préstamo sino que también pagará intereses sobre esas comisiones durante todo el plazo del préstamo.
Sin embargo, si puede permitírselo, puede resultar más rentable a largo plazo pagar las comisiones del prestamista por adelantado para evitar pagar intereses sobre ellas.
¿Puedes negociar las tarifas del prestamista hipotecario?
Sí, es posible negociar ciertas comisiones del prestamista. Al recibir su Estimación de Préstamo , conviene revisar cada comisión con detenimiento. Algunos prestamistas podrían estar dispuestos a reducir o eximir ciertos cargos, como la comisión de solicitud , la comisión de evaluación o la comisión de originación , especialmente si usted tiene un buen historial crediticio o si el prestamista está interesado en su negocio.
Vale la pena hablar directamente con el prestamista para ver si están dispuestos a negociar las comisiones. Si se reducen las comisiones, asegúrese de que esos cambios se reflejen en la Declaración de Cierre , que es el estado de cuenta final que recibirá antes del cierre.
Preguntas frecuentes sobre las comisiones de los prestamistas hipotecarios
¿Todos los prestamistas hipotecarios cobran tarifas?
Si bien la mayoría de los prestamistas hipotecarios cobran algún tipo de tarifa, algunos prestamistas, como mejor hipoteca, es posible que no les cobremos nada en absoluto.
¿Cuál es una buena tarifa de un prestamista hipotecario?
Una tarifa típica de un prestamista hipotecario varía entre 1% a 2% del monto del préstamo. Si recibe una cotización más alta, vale la pena comparar precios con otros prestamistas.
¿Puedes evitar las comisiones de los prestamistas hipotecarios?
Puede evitar las tarifas del prestamista eligiendo un prestamista que no las cobre o negociando con el prestamista o el vendedor para que cubran los costos.
¿Debo pagar tarifas al prestamista por una refinanciación?
Sí, refinanciar una hipoteca suele implicar el pago de comisiones similares a las de la compra de una vivienda. Sin embargo, algunas entidades ofrecen comisiones reducidas o exentas, especialmente para prestatarios con buen historial crediticio o quienes refinancian con la misma entidad.