Las tasas hipotecarias han vuelto a niveles no vistos en casi tres años, ofreciendo una nueva oportunidad para compradores y quienes buscan refinanciar. Si ha estado esperando para mudarse, estos cambios podrían redefinir su estrategia de compra de vivienda. Analicemos qué factores influyen en las tasas actuales y cómo puede posicionarse para obtener la mejor oferta. Si usted es un ciudadano extranjero que busca iniciarse en el financiamiento inmobiliario en EE. UU., Nadlan Capital Group tiene soluciones diseñadas para usted.
Entendiendo el entorno actual de las tasas hipotecarias
Lo que nos dicen los números en este momento
El mercado hipotecario ha estado fluctuando de una manera que representa una auténtica buena noticia para los compradores. Según Freddie Mac, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años se situó en el 6.09 % esta semana, ligeramente por debajo del 6.11 % de la semana anterior. El mínimo en 52 semanas se sitúa en el 6.06 %, lo que significa que estamos muy cerca de las mejores tasas que hemos visto en casi tres años.
La tasa hipotecaria fija a 15 años también bajó, promediando el 5.44 %, frente al 5.50 % de la semana anterior. Estos cambios son significativos y reflejan un panorama más amplio sobre el rumbo de la economía.
Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, lo expresó con claridad: «Impulsada por un fuerte crecimiento económico, un mercado laboral sólido y tasas hipotecarias en mínimos de tres años, la asequibilidad de la vivienda continúa mejorando considerablemente. Estos factores han captado la atención de muchos potenciales compradores de vivienda, impulsando la actividad de solicitudes de compra por encima de la del año pasado».
Vale la pena prestar atención a este último punto. Cada vez hay más compradores entrando al mercado. Si ha estado esperando, ahora es el momento de comprender qué significan estas cifras para su situación personal.
Una mirada más de cerca a las tasas hipotecarias actuales
Según los últimos datos hipotecarios de Zillow, aquí se muestran las tasas hipotecarias actuales para la compra de viviendas:
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Tipo de interés fijo a 30 años: 5.87%
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Tipo de interés fijo a 20 años: 5.80%
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Tipo de interés fijo a 15 años: 5.44%
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5/1 ARM: 6.01%
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7/1 ARM: 6.00%
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VA a 30 años: 5.36%
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VA a 15 años: 4.95%
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5/1 VA: 4.93%
Estos son promedios nacionales redondeados a la centésima más cercana. Su tasa personal dependerá de factores específicos de su perfil financiero, que explicaremos en breve.
Para los extranjeros, los préstamos VA generalmente no están disponibles, pero las opciones de hipotecas fijas a 30 años y a 15 años aún están muy disponibles a través de los socios crediticios adecuados.
Cómo funcionan las tasas hipotecarias: un análisis sencillo
Conceptos básicos de las tasas fijas y ajustables
Si eres nuevo en el mundo de la financiación inmobiliaria en Estados Unidos, comprender cómo funcionan los tipos de interés hipotecarios es fundamental para tomar una decisión acertada.
La tasa de interés hipotecaria es la comisión que cobra un prestamista por pedir dinero prestado. Se expresa como un porcentaje del monto del préstamo. Existen dos categorías principales: tasas fijas y tasas ajustables.
Una hipoteca a tipo fijo mantiene el tipo de interés sin cambios durante toda la vigencia del préstamo. Si contrata una hipoteca a tipo fijo a 30 años al 6%, este tipo se mantendrá en el 6% durante los 30 años, a menos que venda o refinancie. Esto le brinda previsibilidad, algo especialmente valioso para los inversores que gestionan flujos de efectivo en múltiples propiedades o divisas.
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) comienza con una tasa fija durante un período inicial y luego se ajusta periódicamente según las condiciones del mercado. Por ejemplo, una ARM 5/1 mantiene la tasa fija durante cinco años y luego se ajusta una vez al año durante los 25 años restantes. Las ARM pueden ser atractivas cuando las tasas son altas y se espera que bajen, pero conllevan mayor incertidumbre.
Al inicio de su préstamo, la mayor parte de su pago mensual se destina a intereses. Con el tiempo, ese saldo varía y una mayor parte de su pago se destina al capital, que es el monto real que pidió prestado.
¿Qué impulsa las tasas hipotecarias hacia arriba o hacia abajo?
Algunos factores que afectan la tasa de tu hipoteca están bajo tu control. Otros no.
Factores que puedes controlar:
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Tu puntaje crediticio: Los prestamistas recompensan los puntajes más altos con tasas de interés más bajas. Si tu puntaje es inferior a 700, mejorarlo antes de solicitar un préstamo puede ahorrarte miles de dólares durante la vigencia del mismo.
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Su índice de endeudamiento (ID): Este índice compara sus pagos mensuales de deuda con sus ingresos brutos mensuales. Un ID más bajo indica a los prestamistas que usted es un prestatario de menor riesgo.
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Su pago inicial: Un pago inicial mayor reduce el riesgo del prestamista, lo que a menudo se traduce en una mejor tasa de interés para usted.
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Comparar ofertas: No todos los prestamistas ofrecen las mismas tasas. Comparar las ofertas de bancos, cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios especializados puede marcar una gran diferencia.
Factores fuera de su control:
La situación económica general influye considerablemente en la fijación de los tipos de interés hipotecarios . Cuando la economía es sólida, los tipos tienden a subir para frenar el endeudamiento y el gasto. Cuando la economía se debilita, los tipos bajan para incentivar el endeudamiento y estimular el crecimiento. Los mercados de bonos, los datos de empleo y la política de la Reserva Federal son factores que contribuyen a esta dinámica.
Esta semana es un buen ejemplo. Los rendimientos de los bonos cayeron a principios de semana y luego se dispararon bruscamente tras un informe de empleo mejor de lo esperado el miércoles. En un día, el mercado absorbió la noticia y los rendimientos se recuperaron. Como resultado, las tasas hipotecarias apenas se movieron, lo que demuestra la rapidez con la que estos mercados pueden cambiar.
Hipoteca fija a 30 años versus hipoteca fija a 15 años: ¿cuál es la adecuada para usted?
Desglosando las compensaciones
Los dos tipos de préstamo más comunes son la hipoteca fija a 30 años y la hipoteca fija a 15 años. Ambas fijan la tasa durante todo el plazo, pero tienen objetivos financieros diferentes.
La hipoteca a tipo fijo a 30 años es la opción más popular en Estados Unidos, y con razón. Las cuotas mensuales son más bajas porque el préstamo se distribuye a lo largo de un periodo más extenso. Esto facilita la gestión del flujo de caja, especialmente para los inversores que desean mantener sus gastos mensuales predecibles. La desventaja es que se paga un tipo de interés más alto que con un plazo más corto, y dado que los intereses se acumulan durante 30 años, el coste total de los intereses es significativamente mayor.
La hipoteca a tipo fijo a 15 años ofrece un tipo de interés más bajo y un plazo de amortización mucho más corto. Acumulas capital más rápido y pagas mucho menos en intereses totales. La desventaja es que las cuotas mensuales son más altas, ya que amortizas el mismo importe del préstamo en la mitad de tiempo.
He aquí una forma sencilla de pensarlo: la hipoteca a 30 años es más asequible mes a mes, mientras que la hipoteca a 15 años es más barata a largo plazo.
Para los inversores extranjeros, la elección correcta suele depender de su estrategia de inversión. ¿Se centra en el flujo de caja mensual? La hipoteca fija a 30 años podría serle más conveniente. ¿Planea conservar una propiedad a largo plazo y desea minimizar el interés total pagado? La hipoteca fija a 15 años podría justificar el mayor compromiso mensual.
Tasas de refinanciamiento hipotecario de hoy
¿Es ahora un buen momento para refinanciar?
La refinanciación hipotecaria se ha convertido en un tema de gran interés con la bajada de las tasas. Estas son las tasas de refinanciación actuales según los últimos datos hipotecarios de Zillow:
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Tipo de interés fijo a 30 años: 6.05%
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Tipo de interés fijo a 20 años: 6.02%
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Tipo de interés fijo a 15 años: 5.52%
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5/1 ARM: 6.21%
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7/1 ARM: 6.32%
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VA a 30 años: 5.61%
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VA a 15 años: 5.40%
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5/1 VA: 5.07%
Notará que las tasas de refinanciamiento son ligeramente más altas que las de compra. Esto es habitual, aunque no siempre. Esta diferencia existe porque la refinanciación conlleva un perfil de riesgo ligeramente diferente para los prestamistas.
Entonces, ¿cuándo conviene refinanciar? Muchos expertos financieros sugieren refinanciar cuando se puede conseguir una tasa al menos entre un 1 % y un 2 % inferior a la de la hipoteca actual. Otros dicen que depende completamente de los objetivos, del tiempo que se planea permanecer en la propiedad y de si los ahorros compensan los costos de cierre del nuevo préstamo.
Si fijó una tasa del 7% o más en los últimos años, las tasas hipotecarias actuales podrían representar una oportunidad real de reducir su pago mensual y reducir su costo total de intereses.
Asequibilidad de la vivienda: Qué significa para los compradores hoy
Un cambio en el mercado
La asequibilidad de la vivienda ha sido una seria preocupación para los compradores en los últimos años. El aumento de los precios de las viviendas, sumado a las elevadas tasas de interés, ha dejado fuera del mercado a muchos potenciales compradores. La actual bajada de las tasas está cambiando este panorama.
Cuando las tasas bajan, la cuota mensual del mismo préstamo disminuye. Esto significa que los compradores pueden permitirse una vivienda más grande con el mismo presupuesto mensual, o simplemente pueden reducir la carga financiera de una vivienda que ya estaban considerando.
Los datos de Freddie Mac muestran que la actividad de solicitudes de compra es ahora mayor que hace un año. Los compradores están respondiendo a la mejora en la asequibilidad de la vivienda, y ese aumento de la demanda podría eventualmente volver a presionar al alza los precios de las viviendas. Esperar a que las tasas bajen aún más conlleva sus propios riesgos.
Estrategias para obtener las tasas hipotecarias más bajas
Medidas prácticas que puedes tomar hoy
Ya sea que esté comprando su primera propiedad de inversión en EE. UU. o agregando a una cartera existente, aquí hay pasos prácticos para ayudarlo a obtener las tasas hipotecarias más bajas posibles:
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Revisa y mejora tu historial crediticio antes de solicitar un préstamo. Incluso una pequeña mejora puede ayudarte a acceder a una mejor tasa de interés.
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Ahorra para un pago inicial mayor. Los prestamistas ofrecen mejores condiciones cuando tienes un mayor riesgo financiero.
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Reduce tu deuda actual. Un índice de endeudamiento más bajo indica estabilidad financiera a los prestamistas.
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Compara diferentes prestamistas. No aceptes la primera oferta que recibas. Las tasas y comisiones varían mucho entre bancos, cooperativas de crédito y especialistas en hipotecas.
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Considere la posibilidad de comprar puntos. Puede pagar por adelantado para reducir su tasa de interés, lo cual puede ser conveniente si planea conservar la propiedad durante muchos años.
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Fije su tasa de interés en el momento oportuno. Una vez que encuentre una tasa con la que se sienta cómodo, pregunte a su prestamista sobre la posibilidad de fijar la tasa para protegerse contra posibles aumentos durante el proceso de cierre.
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Trabaje con un prestamista que comprenda su situación. Para los extranjeros, esto es especialmente importante. No todos los prestamistas ofrecen productos diseñados para compradores internacionales, y trabajar con uno que sí lo haga puede marcar la diferencia entre obtener la aprobación o ser rechazado.
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Obtén la preaprobación cuanto antes. La preaprobación te da una idea clara de para qué calificas y les demuestra a los vendedores que eres un comprador serio.
Lo que los inversores extranjeros deben saber sobre la financiación hipotecaria en EE. UU.
La financiación es posible y podemos ayudar
Uno de los mayores malentendidos entre los extranjeros es que la financiación hipotecaria estadounidense está fuera de su alcance. Esto simplemente no es cierto. Existen programas de préstamos diseñados específicamente para compradores internacionales, y Nadlan Capital Group se especializa en conectar a inversores extranjeros con las soluciones de financiación adecuadas.
Ya sea que esté considerando propiedades de inversión residencial, edificios multifamiliares o bienes raíces comerciales, existen opciones. La clave es trabajar con un equipo que conozca el funcionamiento de estos programas y pueda guiarlo paso a paso en el proceso.
Nuestros clientes provienen de todo el mundo. Muchos de ellos nunca habían comprado una propiedad en Estados Unidos antes de trabajar con nosotros. Todos comparten el deseo de generar riqueza a través de bienes raíces y la necesidad de un socio de confianza que hable su idioma, tanto en el aspecto físico como en el financiero.
Preguntas frecuentes sobre las tasas hipotecarias actuales
Respuestas rápidas a preguntas comunes
¿Qué banco ofrece las tasas hipotecarias más bajas?
Según encuestas recientes, Chase y Citibank se encuentran entre los prestamistas con las tasas hipotecarias medias más bajas. Dicho esto, siempre vale la pena comparar precios, incluso con cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios especializados, para encontrar la mejor opción para su situación.
¿Es el 2.75% una buena tasa hipotecaria?
Sí, el 2.75 % es una tasa excelente. Es muy poco probable encontrar tasas tan bajas en el mercado actual, a menos que contrate una hipoteca asumible con un vendedor que fijó esa tasa en 2020 o 2021. La tasa hipotecaria fija a 30 años más baja registrada por Freddie Mac fue del 2.65 % en enero de 2021.
¿A qué tasa conviene refinanciar?
Una regla general es refinanciar cuando pueda reducir su tasa de interés al menos entre un 1% y un 2%. La respuesta correcta depende de sus objetivos específicos, el tiempo que planea permanecer en la propiedad y los costos de cierre.
Tu próximo paso empieza aquí
Las tasas hipotecarias actuales están cerca de sus mínimos en tres años. La asequibilidad de la vivienda está mejorando. La actividad compradora está repuntando. Estas son señales de que el mercado está cambiando, y estar preparado te coloca en una posición mucho más sólida que esperar sin hacer nada.
Si usted es un ciudadano extranjero que busca invertir en bienes raíces en EE. UU., o si es un propietario actual que está explorando opciones de refinanciamiento de hipoteca, Nadlan Capital Group está aquí para ayudarlo a pensar en sus opciones y encontrar un camino de financiamiento que se ajuste a sus objetivos.
Contacte con nuestro equipo hoy mismo. Estamos listos para guiarle en el proceso, responder a sus preguntas y ayudarle a avanzar con confianza.